對(duì)待規(guī)模，閩系房企普遍有個(gè)共識(shí)——有規(guī)模才活得下來(lái)。擴(kuò)張規(guī)模一靠土地，二靠資金，但歸根結(jié)底還是要靠資金。于是，包括旭輝、寶龍、泰禾等一大批閩系房企或借殼、或IPO，成功登陸資本市場(chǎng)，并借此實(shí)現(xiàn)了布局的全國(guó)化、規(guī)模的快速擴(kuò)張。

作為資本市場(chǎng)的“后來(lái)者”，一向以“極致”為標(biāo)簽的三盛集團(tuán)，在2017年8月借殼利福地產(chǎn)（HK2183），并隨后正式更名為三盛控股。自此，三盛集團(tuán)終于實(shí)現(xiàn)與資本市場(chǎng)的“聯(lián)姻”。而作為三盛集團(tuán)內(nèi)最重要的地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)，三盛控股也一直被三盛集團(tuán)寄予厚望，并承擔(dān)著三盛全國(guó)化布局的重任。

近日，三盛控股發(fā)布2018年年報(bào)，這也是其借殼后發(fā)布的首個(gè)完整年度報(bào)告。報(bào)告顯示，期內(nèi)其實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入9.34億元，其中物業(yè)銷售收入9.24億元，租金收入約0.1億元。此外，新增土地儲(chǔ)備規(guī)劃建筑面積130.43萬(wàn)平方米。

對(duì)比其近兩年年報(bào)，三盛控股的營(yíng)業(yè)收入從0增長(zhǎng)到9.34億元，新增土儲(chǔ)從83.47萬(wàn)平方米增長(zhǎng)到134.38萬(wàn)平方米……變化的并不僅僅是簡(jiǎn)單的幾個(gè)數(shù)字，更是三盛控股強(qiáng)烈的擴(kuò)張意愿。

布局優(yōu)化加速擴(kuò)張

過去的2018年，借殼上市后的三盛控股正全力沖刺。

數(shù)據(jù)顯示，2018年三盛控股共收購(gòu)10宗土地的權(quán)益，新收購(gòu)?fù)恋氐目偨ㄖ娣e約134.38萬(wàn)平方米，其中三盛控股權(quán)益建筑面積60.06萬(wàn)平方米。全年，三盛控股土地收購(gòu)的合同總代價(jià)約65.43億元，平均土地收購(gòu)成本約為4030元/平方米。

至報(bào)告期末，三盛控股共持有14個(gè)開發(fā)中及持作未來(lái)開發(fā)的物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目，擁有土地儲(chǔ)備總規(guī)劃建筑面積236.5萬(wàn)平方米。其中已有5個(gè)項(xiàng)目在2018年下半年進(jìn)行預(yù)售。

可以對(duì)比的是，2017年末，三盛控股在當(dāng)年僅購(gòu)入2個(gè)土地項(xiàng)目，總占地面積25.77萬(wàn)平方米，總規(guī)劃建筑面積83.47萬(wàn)平方米，平均土地成本為3309元/平方米。

從2個(gè)增長(zhǎng)到10個(gè)，從83.47萬(wàn)平方米增長(zhǎng)到134.38萬(wàn)平方米，可以看出上市后的三盛控股強(qiáng)烈的擴(kuò)張意愿。

三盛控股相關(guān)人士表示，其目前正在有序落實(shí)戰(zhàn)略布局，在具備較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)活力的城市積極物色物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目，避開被政策嚴(yán)格限售限價(jià)調(diào)控的區(qū)域，不斷豐富土地儲(chǔ)備，為日后物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

而從三盛控股的布局上也能看出其布局思路。至期末，三盛控股布局城市擴(kuò)大到11個(gè)，除了其大本營(yíng)福建的福州、霞浦、龍海以外，其還布局了長(zhǎng)三角區(qū)域的南通、溫州，環(huán)渤海的濟(jì)南、章丘、青島，東北區(qū)域的沈陽(yáng)、哈爾濱，以及香港等地，三盛控股也在進(jìn)一步優(yōu)化。

雖然規(guī)模的快速擴(kuò)張、布局的進(jìn)一步優(yōu)化，對(duì)企業(yè)長(zhǎng)期持續(xù)健康發(fā)展具有積極意義。但另一方面，必然會(huì)帶來(lái)短期的財(cái)報(bào)壓力。

數(shù)據(jù)顯示，2018年三盛控股錄得權(quán)益股東應(yīng)占虧損約1.67億元，每股基本虧損約39.72分；銷售及市場(chǎng)推廣開支及行政開支約為1.16億元，同比增長(zhǎng)128.8%。

對(duì)此，三盛控股在年報(bào)中也表示：虧損的擴(kuò)大，一方面是由于公司2018年內(nèi)實(shí)現(xiàn)對(duì)中國(guó)中型城市布局，集團(tuán)項(xiàng)目數(shù)量增加，業(yè)務(wù)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)展。另一方面是由于大部分新拓展的土地發(fā)展項(xiàng)目，仍處于建設(shè)或預(yù)售階段，并未達(dá)到銷售確認(rèn)的條件，以致年內(nèi)經(jīng)營(yíng)成本未有對(duì)應(yīng)的收益匹配。

實(shí)際上，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，土地從開發(fā)到進(jìn)行銷售、確認(rèn)收入、產(chǎn)生業(yè)績(jī)均需要一定時(shí)間。對(duì)于節(jié)借殼后幾乎從0開始的三盛控股而言，這種階段性的成本上升與虧損并不意外，而隨著后續(xù)項(xiàng)目的滾動(dòng)開發(fā)以及收入的確認(rèn)，收入、利潤(rùn)自然會(huì)上升，財(cái)報(bào)中的階段性虧損的現(xiàn)象將會(huì)得到明顯改善。

而三盛控股相關(guān)人士也表示，經(jīng)過近2年時(shí)間的蓄力，目前三盛控股已有序完成業(yè)務(wù)重組的戰(zhàn)略布局，而財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)和營(yíng)運(yùn)面正處于蓄勢(shì)待發(fā)的起步階段，但登陸資本市場(chǎng)后，三盛集團(tuán)的獨(dú)特的營(yíng)運(yùn)思維也獲得了分析師的高度認(rèn)可，這也將為日后三盛控股的發(fā)展提供良好的支持。

年報(bào)還顯示，至報(bào)告期末三盛控股總資產(chǎn)98.68億元，同比增加72%；存貨面值77.83億元，同比增加124%；毛利約0.55億元，毛利率為5.9%。

此外，其資產(chǎn)負(fù)債率為87.6%，其中一年內(nèi)到期的短期借款11.64億元，較上年同期的16.21億元下降28%；現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約4.06億元，尚未使用的授信額度約35.23億元。

營(yíng)收猛增未來(lái)可期

回顧上市后的種種動(dòng)作可以發(fā)現(xiàn)，作為三盛集團(tuán)旗下重要的地產(chǎn)平臺(tái)，三盛控股的快速擴(kuò)張，都與三盛控股的全力支持密不可分。

2017年4月，原利福地產(chǎn)控股股東利福國(guó)際集團(tuán)通過協(xié)議方式向林榮濱設(shè)立的一家注冊(cè)于海外的公司，以12.93億港元、折合每股5.18港元的代價(jià)，轉(zhuǎn)讓其所持利福地產(chǎn)全部59.56%的股份。交易完成后，林榮濱成為后者的控股股東。而林榮濱正是閩系房企三盛集團(tuán)的創(chuàng)始人及董事長(zhǎng)。

上述交易完成后，利福地產(chǎn)不再是利福國(guó)際附屬公司，財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)亦不會(huì)再綜合入賬后者，同時(shí)成為三盛投資的控股子公司。自此，林榮濱旗下的三盛控股實(shí)現(xiàn)借殼上市。

而在此次借殼之前，利福地產(chǎn)鮮為外界所知。

根據(jù)其2016年年報(bào)，報(bào)告期末利福地產(chǎn)資產(chǎn)凈值為14.78億港元，持有的物業(yè)主要為位于山東省青島市和黑龍江省哈爾濱市的兩座寫字樓，總建筑面積為3.66萬(wàn)平方米，以及一宗位于遼寧省沈陽(yáng)市的商用土地。報(bào)告期內(nèi)，因利福地產(chǎn)上述兩處寫字樓因空置，營(yíng)業(yè)收入為零，報(bào)告期內(nèi)凈虧損約0.31億港元。

借殼后，作為三盛集團(tuán)旗下重要的地產(chǎn)平臺(tái)之一，三盛控股獲得了集團(tuán)的大力支持。三盛集團(tuán)通過內(nèi)地母公司與三盛控股成立合資公司，并由內(nèi)地母公司提供資金給合資公司去參與土地投標(biāo)、項(xiàng)目收購(gòu)。2017年下半年，其先后通過合營(yíng)公司收購(gòu)位于福建平潭和濟(jì)南的2個(gè)資產(chǎn)包，貨值超過30億元。

當(dāng)然，因?yàn)楸藭r(shí)正處于投入期，2017年三盛控股并未實(shí)現(xiàn)收入。

在借殼上市后的首個(gè)完整年度內(nèi)，三盛控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入9.34億元。對(duì)比2017年、2016年，三盛控股在營(yíng)收方面的表現(xiàn)足夠亮眼。

值得注意的是，作為三盛控股的控股股東的三盛集團(tuán)，除三盛控股這一地產(chǎn)平臺(tái)之外，還有另一地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)三盛地產(chǎn)。此前也有傳言稱三盛集團(tuán)將逐漸將地產(chǎn)等業(yè)務(wù)注入三盛控股這一上市平臺(tái)中。

安信證券此前的一份研報(bào)顯示，2018年三盛集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合約銷售350億元，較2016年的138億元增長(zhǎng)154%，年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到60%。至2018年6月三盛集團(tuán)土儲(chǔ)貨值約1310億元，權(quán)益貨值1061億元。安信證券在該研報(bào)中認(rèn)為，三盛集團(tuán)未來(lái)會(huì)把相關(guān)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合注入三盛控股這一上市平臺(tái)中，以體現(xiàn)其融資能力。

值得注意的是，根據(jù)香港上市條例監(jiān)管要求，借殼后兩年內(nèi)不得注入大股東項(xiàng)目。可以預(yù)見的是，在兩年解禁期過后，三盛控股的未來(lái)有無(wú)限可能，也值得期待。

對(duì)此，三盛控股相關(guān)人士表示，具體動(dòng)態(tài)信息屆時(shí)將按照聯(lián)交所的相關(guān)規(guī)定及時(shí)予以披露。

不過上述人士亦表示，在三盛集團(tuán)的戰(zhàn)略中，三盛控股處于地產(chǎn)板塊的核心平臺(tái)定位，三盛集團(tuán)有信心，也有決心將三盛控股做好做大做強(qiáng)。而三盛控股還將保持留意合適的項(xiàng)目兼并收購(gòu)機(jī)會(huì)、積極評(píng)估通過收購(gòu)大股東的資產(chǎn)或獨(dú)立第三方資產(chǎn)的方式，進(jìn)而增加上市公司的規(guī)模的可能性。